你应该出租你的房子而不是卖掉它吗？

你搬进了你的房子，希望永远住下去——或者至少五年。但后来生活发生了，你别无选择，只能搬家。你应该出租你的房子而不是卖掉它吗？做决定之前要考虑什么。

你买房子的时候打算住多久？许多房地产经纪人会告诉您，拥有房屋五年后即可获得回报。但房地产泡沫——价格在 2006 年结束，随后急剧下跌（某些市场超过 50%）和 2007-2008 年的经济衰退——推翻了房地产的“黄金法则”，即房屋价值只会上涨。许多在过去 10 年内购房的房主仍未偿还抵押贷款或抵押资产很少。

只要您当地的市场需要恢复，您就可以继续留在原地。但是，如果您因工作机会或其他重大生活变化（例如婚姻或成长中的家庭）而不得不搬家怎么办？也许由于失业或收入减少，您再也买不起房子了。

在这种情况下——当你需要或想要搬家但市场不支持你时——是亏本出售还是在市场反弹之前出租房屋更好？

确定您家的价值

您家的当前价值是首要考虑因素。虽然房地产网站提供了他们自己的估计，但这些数字往往不准确。注意您附近待售房屋的当前挂牌价格也不是很有帮助。您需要的价格来自最近出售的房产。此外，优秀的房地产经纪人会为您准备比较市场分析。此信息根据平方英尺、卧室和浴室的数量、地块大小和其他重要因素列出了可比较的属性。

获得当前市场分析后，您可以对其进行审查，并根据您房屋的状况将房屋的价格列在该范围的中间（最近翻新的房屋可能更接近该范围的顶部；a “fixer-upper”或所谓的“granny house”可能会以接近低端的价格出售）。

对您的财产价值进行合理估计后，就该进行一些计算了。您的卖方代理人应向您提供一份卖方的估计净收益工作表，其中概述了估计的成交成本以及房地产经纪人的费用和其他交易成本。请注意，卖家为两个代理商支付全部 6% 的佣金。

此外，一些房地产交易有转让税，具体取决于您出售的州。粗略估计，计划以房屋售价的 6% 到 10% 的价格出售。减去这些数字后，减去当前的抵押贷款余额将为您留下应付给卖方的总金额。

假设您获得全额要价，应付给您的总额是正数还是负数？如果是负值，您将不得不在结算时补足差额。如果它是正数，那就是你将剩下多少钱。是否足以实现您的下一个目标——例如支付新房的首付款或偿还债务？如果没有，销售可能没有吸引力。此外，如果您需要在接下来的三到六个月内搬家，您的房子可能需要更长的时间才能出售。

你等得起吗？

如果出售不是一个有吸引力的选择

如果由于上述考虑而无法轻易出售房屋，请考虑成为房东。在最好的情况下，您的租金应该可以支付抵押贷款，还可以为潜在的维修留出资金。至少，您需要支付抵押贷款和税款的月租金。

但也有可能市场租金无法支付您的全部抵押贷款付款，或者您的租户将拖欠租金。大笔开支（例如更换屋顶或炉子）可能会出现，让你在开始之前就陷入困境。

首先，问问自己是否有能力成为房东。考虑以下问题：

• 您是否可以在不先出售现有房产的情况下购买或租用新房？

• 您期望收取多少租金？realtor.com 和 Zillow 等网站会刊登租金广告，并可按邻近地区进行分类，为您提供潜在的租金范围。

• 如果您决定通过物业经理出租房屋，他们将收取月租金的 8% 至 10%。

• 如果第一套房子空置两到四个月等待合适的租客，你能承担两套房子的费用吗？

• 您是否已经为意外维修费用预留了积蓄？

• 如果你最终遇到不付钱的租户，你所在城市的驱逐过程需要多长时间？您可以同时承担两笔住房付款吗？

接下来，写下您对出租物业的长期期望。即使您没有每月从租金中获利，您的房屋仍然是您投资的资产，并承诺最终会得到回报。然而，年度升值很难预测。

当地房屋市场整体价值的增加或减少不仅取决于全球经济，还取决于房屋所在的社区、当地经济（一个城市的失业率或工资可能比另一个城市高或低得多），以及能力潜在买家获得融资。

决定您愿意或能够持有出租物业多长时间，即使其销售价值没有增加。尝试考虑一定的年度维修费用。（年租金的 10% 到 20% 是一个不错的估计。）

最后，预计要为每年收取的租金缴纳所得税，即使您每个月只能收支平衡或亏损一点。您可以扣除抵押贷款费用和其他与房东相关的费用。最后要注意的一项税是资本利得税，如果您在过去五年中有两年没有住在家里，您将在出售时支付。

租房可以让你度过艰难的市场

几年前，我丈夫在北卡罗来纳州接受了一份新工作。当时我们住在费城，我们在那里拥有的房子已经贬值了。面对如果我们的房子卖了就不得不把钱带到桌面上，我们决定出租它并等待市场反弹。我们聘请了一名物业经理，因为我们将住在八小时以外的地方。物业经理费用后的月租金使我们能够在抵押贷款方面实现收支平衡。

出租可以使您的房产成为对买家更具吸引力的选择

当您将单户住宅出租给租户时，您正在创造一个被动收入机会。尽管您可能不想自己继续当房东，但拥有可产生收入的房产这一事实可以使其在紧张的房地产市场中对潜在投资者更具吸引力。 

一年后，租客的租约到期后，我们搬回了自己的家。从那以后，我们决定搬家后重新挂牌；但是，由于没有收到合适的报价，我们决定再次租用。每当我们现有的租户决定离开时，我们都会再次评估市场，以确定是否再次出售或出租。

成为房东很少会突然发财。它可以是一个很好的短期解决方案和长期投资，甚至可以在还清抵押贷款后带来收入。你应该出租你的房子还是卖掉它？做你的研究，权衡你的情况的利弊，然后在评论中告诉我们你决定做什么。