为什么你应该考虑在二十多岁时投资房地产

如果只有一条成功投资的规则，那就是“尽早开始”。尽管我们经常听到这种与股票市场相关的建议，但也有很多理由考虑在 20 多岁时投资房地产。

如果您花时间了解流程和获得丰厚回报的最佳方式，房地产可能是一项不错的投资。然而，大多数有兴趣购买出租物业或房地产作为投资的人从未这样做过。不花时间学习投资出租物业的人会错失良机。我拥有 11 处出租物业，在扣除所有费用（包括抵押贷款付款）后，每月可带来大约 5,000 美元的现金流。

我会做的不同的一件事是更快地投资房地产。我在 31 岁时买了我的第一处出租房产，现在我 35 岁。出租的好处是你拥有它们的时间越长，它们就成为更好的投资。另外，当您年轻时，您的生活更灵活，承诺更少，并且可以承担更多风险。如果您等待太久才开始投资，家庭、工作和生活会让您很难了解和购买出租物业。

为什么出租物业是一项巨大的投资

我喜欢将出租物业与股票市场进行比较，因为股票市场是我们都被教导使用的投资工具。无论是个股、共同基金、指数基金还是房地产投资信托基金，我们都被告知最好的储蓄和投资方式是将资金投入市场。投资股票市场的问题是我们完全依赖股票来增加价值。退休计算器基于股票市场。他们让我们猜测我们什么时候会死，以确定我们应该存多少钱。如果我们活得太久，我们的钱就会花光；如果我们很快死去，我们就会存太多钱。

有些人投资房地产是为了升值，但聪明的投资者投资是为了现金流。

现金流和房地产投资

现金流量是您支付所有费用后每月从出租物业中赚取的钱。现金流量的好处在于它会随着时间的推移而增加，而不会消耗掉您的本金投资。这就像股息如此之高的股票，您永远不必担心股票会增值以获得丰厚的回报。

现金流量也会随着时间的推移而增加，因为租金会随着通货膨胀而上涨，而您的抵押贷款还款额保持不变。最终，您将还清贷款，您的现金流量将显着增加。

在我的租金中，我看到 20% 的现金回报率，这并不总是容易做到，但可能取决于您的位置和您必须投资的金额。这些回报不包括租金的税收优惠、股权首付和可能的升值，这些都会增加您的投资回报率。

年轻时以很少的首付购买出租物业会更容易

大多数银行会要求投资者至少为出租物业支付 20% 的首付。

这对大多数人来说是一大笔钱，尤其是当您考虑到房产可能需要维修时，您必须支付关闭费用，并且您希望有储备金以防出现问题。可以轻松地用现金购买价格的 30% 或更多来舒适地购买出租物业。

如果您以自住者的身份购买房屋，您可以通过某些贷款（美国农业部、弗吉尼亚州）无需首付，而且几乎可以肯定以 5% 的首付购买房屋。您不能立即出租作为业主住户购买的房屋，但您可以在居住一定时间（通常为一年）后将其出租。

关于购买您打算居住的多户住宅，有一些事情需要了解。大多数贷方要求业主居住在房屋中 12 个月才能满足业主入住要求。这意味着您可以作为自住者购买出租物业，在那里居住 12 个月，然后将房屋出租。如果你有雄心壮志，你可以每年重复这个过程，尽管你很可能只能使用一次无首付选项。

您还可以购买一到四个单元的多户住宅，并居住在其中一个单元中，从而有资格成为自住者。在单位居住 12 个月后，您可以出租整栋楼并重复此过程。

当你年轻的时候，搬进你想出租的房子要容易得多。当你有一个家庭时，很难说服你的配偶和孩子你需要每年搬进一所可能不符合他们标准的房子。

现金流量很大的出租物业需要时间

找到能产生我所得到的回报的出租物业并不容易，但我也不是一个反常者。许多投资者获得的回报比我高，但他们投入了大量的时间和精力来了解他们的市场，了解房地产，了解出租物业。年龄越大，承担更多工作、更多家庭责任和发现更多爱好的时间就越少。随着年龄的增长（除非您到了退休年龄），了解房地产、您的市场以及如何在这个行业赚钱的时间越来越少。

我每年还修理和翻新大约 10-15 所房子，所以我专注于获得房地产的大笔交易。即使价格上涨和竞争激烈，我也会从 MLS 购买大部分交易。

以下是获得超值优惠的一些提示：

• 我是一名房地产经纪人，这有助于我获得超值交易并让我快速行动。我并不是说所有投资者都应该成为代理人，但这确实有帮助！

• 如果您不是代理人，请花大量时间寻找能够快速为您采取行动并为您找到交易的优秀代理人。

• 花时间研究市场价格和租金，这样您就知道什么是划算的交易。

• 不要仅仅依靠房地产经纪人来为您找到划算的交易。许多代理人不是投资者，不会知道您在寻找什么。

• 加入您所在地区的房地产投资俱乐部，结识其他投资者，了解他们在购买什么以及如何购买。

购买出租物业的风险

拥有出租物业肯定存在一些风险和工作。我看到投资者犯的最大错误是在现金流为负的情况下为了升值而购买。如果我的房子升值就好了，但我喜欢现金流。有了现金流，我口袋里就有了钱，可以用来购买更多房产、投资于其他地方，或者花在一些有趣的事情上。如果您的现金流量为负，那么对于投资者而言，事情很可能会以糟糕的方式结束。

负现金流的问题是大多数投资者低估了他们将不得不花在出租物业上的钱。也不能保证价格会上涨或何时上涨。如果有足够的时间，房地产可能会升值，但也可能在此之前贬值。您可以继续每月向房产付款多长时间？最终，人们的钱花光了，被迫出售，有时价格低于购买房产的价格。如果你有正现金流，你就不必卖，也不想卖，因为它是在把钱装进你的口袋。

人们忘记的另一个问题是维护。您必须每月为维护项目做预算。我估计每月租金的 10% 到 20% 将用于维修，具体取决于房产的年限和状况。如果您不考虑维护费用，您可能无法从租金中获利。

在我的租金中，我的平均抵押贷款付款从 400 美元到 600 美元不等，包括税金和保险，我的租金从每月 1,100 美元到 1,500 美元不等。考虑到可能的维护和空缺后，我的现金流量约为每月 500 美元。

管理出租物业也需要时间。您将必须找到租户，签订租约，正确核算费用和收入，并确保每个人都按时付款。你也可以聘请物业经理为你做这一切，费用约为每月租金的 8% 到 10%，但你也必须为这笔费用做预算。

结论

出租物业可以是一项很棒的投资，可以让您提前退休。这不是一个快速致富的计划，也不容易做到。房地产投资需要时间、灵活性和雄心才能使其运作良好。你越早开始，就会越容易，你以后的生活就会越好。